住戶合購釘子戶 重建賺3倍

3500萬買不同意戶 晶華旁危老整合成功

更新時間: 2021/04/13 03:00

【楊明峰/台北報導】北市晶華酒店旁的中山北路二段45巷,昔日國際精品品牌林立,有著精品街之稱,近年隨多項品牌撤店,商圈黯淡、租金下殺,加上老屋牆面龜裂等因素,讓巷內其中1棟4樓老公寓,決定危老重建,屋主合力砸近3500萬元,買下不同意戶終告完成整合,其中有地主連同原有產權,可分回約2億元房地,持有房地價值翻為3倍之多,堪稱是超成功投資。

晶華精品街過去有PRADA、GUCCI等國際知名精品進駐,但近年相繼撤出後,僅剩LV、SHIATZY CHEN等撐住大局,商圈租金從輝煌期的單坪10000元,如今下殺至4000元上下水準,仍可見零星店面空租。

除商圈黯淡,老屋常有的漏水、牆面龜裂,還有70、80歲老住戶爬不太動樓梯等問題,都促使中山北路二段45巷內一處47年4樓老公寓,決定危老重建,雖僅有8戶,多年來都更不成,這次成功關鍵,就是住戶們齊力砸近3500萬元買下不同意戶。

部分可分2億房地

危老整合業者、佳彬開發開發部經理張朝光指出,公寓其中1戶,因繼承分配,持分人多達10餘名,重建後難分配所分回的房地,加上原就有想賣的念頭,最後協調有意願的住戶共同買下。

公寓1樓地主、日式豬排店的房東張阿姨,經營藥局起家,退休後在北市多處投資店面,樂當包租婆。

2019年,她經仲介介紹,看準晶華酒店旁精品店林立,堪稱熱鬧商圈,同樣想抱穩定租金報酬,買下1樓店面,整體商圈近年租金下滑,但她與餐飲業簽長約,租金不受影響。

如今經業者協調整合危老,不同意戶屋主,如上次賣出1樓理由,為持分人太多喬不攏,張阿姨說,評估後對報酬率滿意,因此參與一同買下不同意戶。

據悉,張阿姨當年砸近7000萬元,買下權狀約42坪店面,這次不同意戶賣出近3500萬元,張阿姨合資買下後持分1/7,回估約砸500萬元,之後總共可分回近200坪、總銷2億餘元的房地,縱使不見得分回店面,整體價值暴增近3倍,難怪張阿姨認為這筆交易,令她很滿意。

張朝光說,基地位處中山區精華地帶,附近有多家知名國際飯店、欣欣秀泰影城,也近南京東路高級商業區,原有區域老公寓單坪65萬元,重建後新大樓可達110萬元身價,每戶可分回約1億元房地,不只房價看漲,也改善原有漏水、龜裂等老舊居住環境,更有助整體市容發展。

該基地面積近100坪,地主將以委建模式,打造地下3層、地上12層樓住商混合大樓,取得耐震鑽石級、綠建築、智慧建築等標章,可獲40%最高容獎,已送重建計劃,最快明年動工。

比行情貴3成買入

但並非人人都能像張阿姨一樣幸運,這次中山北路二段45巷的危老案,不同意戶屋主將近42坪公寓,以3500萬元賣出,換算單坪約83萬元,比起區域單坪65萬元行情,貴了近3成,裡頭蘊含危老重建後的潛在效益,無法列入市場估價,一般人多半敬謝不敏。

張朝光指出,都更、危老案獲利空間大,仍須面臨種種不確定風險,若以高出行情的價碼買入,未來整合失敗,恐怕慘賠淪為冤大頭,因原始地主深知內情,才會願砸大錢購入,換取未來更好的報酬。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析,具備更新效益的老屋,屋主多半持有10、20年以上,成本甚低,一般民眾要收購老屋,等待重建更新,須事先評估有無建商在周圍區域整合,其中有無釘子戶等,非屋主很難窺見其中全貌,最後要成功更新,賺取高額報酬,「可遇不可求。」

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