人頭買房高風險 借名登記約定書不可少

更新時間: 2021/05/29 15:00
人頭買房風險大,若真要這麼做,就要擬定「借名登記」約定書,保障相關人的權利。資料照片,非當事人

投資客透過「人頭」買房借貸屢見不鮮,卻要負一定風險,地政士認為應盡量避免,以免房屋被人頭偷賣而得不償失,不過,有些特殊狀況,若須以「借名登記」方式購置不動產,須擬定「借名登記」約定書、做好抵押權設定,才能確保相關人權利。

近期政府打炒房,針對第三戶購屋貸款成數降至五成五,讓不少投資客將腦筋動到以人頭買房,藉此尋求更好貸款條件。地政士全聯會副執行長蕭琪琳認為,投資不動產千萬不要找人頭登記,由於不動產係用登記表彰權利,也就是公示公信原則,人頭登記後,當賣其名下不動產時,買方看了登記簿謄本權狀確認後購買,法律將保障買方權利,最後真正出資者的不動產恐怕被賣,將得不償失。

不過,像是信用不良者,因無法貸款;或是有妻子離開住居,擔心買房遭家暴老公發現,滋生不必要的麻煩,因此找人頭登記購屋,蕭琪琳建議,若是不得已要用人頭買房,應找專業地政士擬定「借名登記」的約定書,保障相關權益。

蕭琪琳指出,約定書需有借名人立約保障,包括載明房子名義為何人、賣掉時價款歸誰所有、出名人(人頭)不可拒絕借名人(出資者)的繼承人保障等細節。同時也要出名人的立約保障,包含借名人利息不還,出名人即可賣掉不動產清償費用。另外,權狀應歸於出錢者名下,對雙方才有一定保障。

而出資者最擔心的,就是人頭偷偷把不動產賣掉,因此有些人會再做抵押權設定,以保障出資人已付的價款,跟未來可能賣掉以後得到的一些利益,大致上可保護不動產的安全。

蕭琪琳表示,找地政士等專業人士寫借名登記約定書,萬一有糾紛,地政士可當調解人,萬一上法院時,地政士也可當見證人,除白紙黑字外,更有人證捍衛自身權利。

全球居不動產情報室總監陳炳辰說,人頭雖能得到人頭費,卻因名下有不動產,名義上需支付房屋稅、地價稅;若房屋出租,還會增加所得稅;房屋轉售獲利時,也會有相關稅負,若是出資者撒手一攤,相關費用恐怕都要由人頭負擔。(楊明峰/綜合報導)

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