投客入手8年毛胚屋 10個月改裝轉手大賺1148萬

更新時間: 2021/06/16 19:00
南港區屋齡8年的「玉河苑」,7樓戶持有10個月後易主,屋價增值了1148萬。林琨凱攝
圖片來源 : 蘋果新聞網

小宅交易熱,但大宅轉手賺更多,鄰近捷運松山站、饒河夜市的「玉河苑」, 7樓戶4月底以4820萬成交、單價66.86萬,對照該戶去(2020)年購入毛胚屋時,總價3672萬、單價51萬,不及10個月房屋即神漲1148萬,驚豔市場。專家推估,前屋主大概斥資1百多萬在裝潢,扣除房地合一稅後,仍賺進6、7百萬利得、短期報酬極為可觀,「屋況改造轉手高賣的手法,在投資市場十分常見,該戶幸運買在低點,因此利潤空間大,若投客專找大宅改造,當前市場需求低,扣掉相關費用後,恐無太多的利潤空間」,而買房民眾若要避免當盤子,建議多參考實價登錄。

「玉河苑」2013年完工、座落南港區八德路四段,建案樓高12層、地下4層,為區域最高大廈,共25戶皆為中大坪數、65~100餘坪物件。

根據北市府地政雲資訊揭露,7樓戶總坪數81.6坪,2020年6月以室內仍無隔間的毛胚屋狀態、3672萬元成交;今年4月底轉手、建物格局變為4房2廳2衛,並一舉賣出社區8年來最高價4820萬元,替前屋主賺進1148萬利差。

實登亦顯示,去年6月該社區一口氣成交11戶毛胚屋,總價3600~4750萬、單價介於50~57萬,其中一戶為本次轉手賺上千萬的7樓戶。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,中大坪數產品常以毛胚屋交易,供消費者隨心所欲裝潢設計,而裝潢後的物件、居住品質提升,轉手時價格自然也上漲;尤其「玉河苑」交通和生活機能便捷,鄰近松山火車站、捷運松山站,周遭有傳統的饒河夜市、五分埔,亦有購物商場CITYLINK,住宅整體而言、具有抗跌性。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析,「玉河苑」推出時、定位為區域高端住宅,成屋開賣每坪要價70萬,但建商知名度不高、買方普遍不青睞,「社區交易單價高點出現在2018年,也僅來到62、63萬,去年6月多筆交易,可能是建商主動降價、成交價落在5字頭,跟初始開價相比、打了7折多」;與周邊大樓每坪67~76萬相比,「玉河苑」屬同地段相對低價的社區。

建案完工7年,去年單6月份就成交11戶,郎美囡解釋,一來可能降價拉升交易量,二來則是建商選擇一批同時揭露,至於是自住客或投資客掃貨,很難論定。她進一步說明,「雖然毛胚屋房價稍微低,但衍生裝潢的時間成本跟工程費用,並非首購族、小資族的第一選擇」。

常見的設計裝潢,通常新屋每坪約3~5萬元,以「玉河苑」短期轉手的7樓戶為例,購入價3672萬、賣出價4820萬,該戶室內坪數近36坪,若採一般裝潢、費用約108~180萬,與交易獲利相抵扣後,待課房地合一稅的稅基為968~1040萬,而該戶持有不到一年、適用45%最高稅率,算一算要繳納435萬~468萬稅賦,但原屋主從中仍實得6、7百萬利得。

她認為,當前少子化、不婚現像讓社會結構改變,大坪數物件需求減少,投資客若瞄準大宅改造轉售,除非入手價格低於行情,否則扣掉裝修成本、稅費、規費等等,可能已無利潤空間。而民眾若選看毛胚屋裝潢後的物件,該如何參考實登進行出價?郎美囡回應,可將一坪裝潢費乘以室內坪數後進行加價,但如果物件裝潢風格複雜、又或選用大理石、實木等較昂貴建材,裝潢費用也會越高,就得依個案而定。(施智齡/台北報導)

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