房價回不去1|看錯高點入手 板橋淡水慘套8年未解套

出版時間 2022/07/04

疫情房市大多頭,各地房價漲破歷史新高,新北市板橋區新板特區、淡水區紅樹林,至今未回到2014年高點,當年入手者8年來還未解套,與近期房市熱況宛如平行時空,專家分析,2區多為高價住宅,與這波中低價房市熱潮脫鉤,加上無建設、話題帶動,買盤又被鄰近新興區塊瓜分,房價短期要重返高點,難度不低。

新北市板橋區新板特區與淡水區紅樹林,房價均價回不去當年高點。趙世平攝
淡水區紅樹林與板橋新板特區房價還未漲回高點。樂屋網提供

《蘋果新聞網》委託《樂屋網》統計發現,新板特區與紅樹林區在上一波房市高點的2014年,大樓均價單坪分別為70.55萬、37.42萬,截至2021年均價分別為67.81萬、34.42萬,近8年來跌幅約3.88%、8.02%,顯示房價回不去高點。

新板特區如「世界花園橋峰」,當年一度單價衝高至9字頭,如今經房價修正、復甦,近年成交約7、8字頭;紅樹林則以「大隱豐盈海」當年單價一度成交到68、69萬,坐六望七,近年成交不多,僅約5字頭左右。

樂屋網調研中心經理洪安怡表示,受惠前一波房市多頭,由大坪數豪宅拉抬,新板特區、紅樹林因豪宅聚集,房價一路衝高;如今8年過去,這波房市多頭改由中小坪數產品帶頭衝,這2區房市漲勢較為趨緩。

新板特區因多是豪宅產品,未跟上這波房市多頭重返高點。鄭孟晃攝

《住展》雜誌研發長何世昌分析,這一波房市復甦,豪宅產品較不受資金匯集,房價上升動力較弱,新板特區大多為豪宅,而紅樹林雖有一般產品,但比起豪宅多無景觀視野,區段條件差異大,因此,縱使一般產品有漲,整體均價依舊回不去。

進一步解析,新板特區豪宅的產品同質性高,當年房價反轉,形成高賣壓時,不少高資產屋主認賠殺出,洪安怡說,如今板橋房市多聚焦在江翠重劃區,房價親民且屋齡新,又有河岸景觀,讓新板特區房市表現較為冷淡。

大家房屋企研室副理郎美囡表示,新板特區已走過輝煌時刻,如今無話題拉動,又是新北高價地段,房價漲幅相對有限,而一般型產品則穩定上揚;板橋近期以江翠北側重劃區最熱,新案單價約5、6字頭,與板橋市中心中古屋差不多水位,甚至單坪可便宜10萬,形成房價倒掛,因此新板房市近期知名度與價格均不出色。

紅樹林與新板特區,房價仍未重返高點。鄭孟晃攝

至於紅樹林部分,因2021年豪宅成交量少,加上豪宅身價未返最高點,區域均價難抬升。

住商不動產竹圍捷運加盟店協理鍾孟宏表示,紅樹林物件多為單價50、60萬間,總價3000萬至破1億的大坪數產品,主打景觀視野,與淡水其他區總價2000萬以內產品,截然不同。

豪宅業者說明,紅樹林豪宅面海河景第一排最有身價,成交可達5字頭,越往巷子走,身價越往後面走,故區域均價,難忠實反映各豪宅的不同身價。

鍾孟宏表示,紅樹林機能條件不比竹圍、淡水,而區域買盤近年多集中在淡海新市鎮,加上豪宅市場鈍化,紅樹林區住宅均價很難拉升。

紅樹林與新板特區因多是豪宅,房價仍未重返高點。趙世平攝

除淡海新市鎮外,紅樹林也被鄰近的北市北士科瓜分買盤,郎美囡也說,鄰近紅樹林的北市北投北士科園區,園區話題備受期待,紅樹林話題相對黯淡,加上紅樹林非如指標豪宅聚落,高階買盤在北市選擇多,因此,紅樹林買盤逐漸被稀釋,房價上攻力道明顯不足。

未來2區房價是否解套?郎美囡認為,近年因升息、通膨,使得民眾購買力下滑,短期1、2年內還是很難解套,除非北市新案成交均價百萬以上,整體房市大盤向上,才有足夠條件帶動這兩區房價,重返當年高點。(楊明峰/新北報導)

紅樹林與新板特區,房價高點回不去。趙世平攝