劉昌坪專欄:當都更遇上建商財務危機

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出版時間:2017/07/29 00:06
新北市三重區有一都更案的實施者(建商)於民國99年提出都更計畫,並於103年核發實施,後因建商財務發生問題,遲未申請建照,以致新北市政府撤銷此案,原住戶面臨進退兩難的困境。圖為示意圖與此案無關。資料照片
新北市三重區有一都更案的實施者(建商)於民國99年提出都更計畫,並於103年核發實施,後因建商財務發生問題,遲未申請建照,以致新北市政府撤銷此案,原住戶面臨進退兩難的困境。圖為示意圖與此案無關。資料照片

劉昌坪/律師

日前在新北市三重區發生一起都更案件,實施者(該案為建商,而非自主更新團體)早於民國99年即已提出都市更新事業計畫,並於103年經核定及發布實施,但之後因建商財務發生問題,遲遲未申請建照,以致該都市更新案遭新北市政府撤銷,土地處於廢墟狀態,原住戶更面臨進退兩難的困境。

本案恰好點出一般民眾常忽略的都更漏洞及法律風險,因為都更案即使業經主管機關核定,但到房屋興建完成,將產權過戶至住戶名下時,往往需要長達數年的時間。如果把都更案比喻成預售屋買賣,民眾可能更容易理解;預售屋是消費者付錢買新房子,都更案則是原住戶大多採取與實施者協議的條件或權利變換方式,以「原本的土地和建物價值」來參與並交換蓋好的新房子。

都更和預售屋都是數年後才有新房子,同樣的道理,因為時間久,所以建商的財務狀況非常重要,遇到品牌好、都更經驗豐富的建商,某程度即可降低財務面的風險,所以建議民眾在簽署文件,確定與建商進行都更前,最好先初步了解建商的背景。此部分資訊其實並不難取得,除了上網留意建商有無官網及實績、至司法院網站查詢建商有無因都更糾紛而涉訟外,亦可至經濟部商業司網站,在「公司及分公司登記資料查詢」網頁,輸入建商名稱,特別觀察其「實收資本額」及「核准設立日期」,即可大致了解其財務狀況,並可判斷建商是否為俗稱的「一案公司」。

在都更案中,住戶最好能進一步與建商達成共識,以信託方式辦理都更,理由在於辦理信託對於雙方都有好處。就住戶而言,透過信託,由銀行控管資金專款專用,使工程能順利完工;就建商而言,信託財產不受強制執行,且原則上,信託關係不因死亡、破產或喪失行為能力而消滅,可保持長時間的法律關係狀態穩定。一旦工程順利完工,再由受託銀行將完工後的土地及建物產權依合建契約的約定比例、選屋協議,或依權利變換計畫分配清冊移轉予原住戶,亦可避免於產權移轉登記時發生爭議。

最後,如能再同時搭配「續建完工機制」,更可保障都更案不會因建商財務狀況惡化,而處於動彈不得的狀況。當然,「續建完工機制」能否發揮實際功效,仍須視該機制的約定方式及個案具體情形(例如市場景氣、產權情形及原約定條件等因素),而決定是否有其他實施者願意接手該都更案,但至少對於住戶而言,可以再多一層保障。

此外,值得注意的是《都市更新條例》第56條第2項於賦予主管機關撤銷權限時,亦明定「並得強制接管;其接管辦法由中央主管機關定之」,內政部亦早已於88年發布「都市更新事業接管辦法」,並於第2條規定:「直轄市、縣(市)主管機關依本條例第56條第2項強制接管時,得編列預算或運用都市更新基金依本辦法辦理。」實務上若能真正落實上開規定,或是重新檢討接管條件及接管方式,讓強制接管制度能夠真正發揮功效,不僅更能建立民眾對於都更的信心,亦可讓政府推動都更的政策得以順利實現。

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劉昌坪

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