律師劉昌坪專欄:保障居住安全不能只靠小針美容

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出版時間:2017/12/21 00:06
《加速重建條例》第5條第1項規定,起造人必須取得「全體土地及合法建築物所有權人的同意」,方能於主管機關核准後,申請建築執照;此種超高門檻,恐將導致最終窒礙難行。資料照片
《加速重建條例》第5條第1項規定,起造人必須取得「全體土地及合法建築物所有權人的同意」,方能於主管機關核准後,申請建築執照;此種超高門檻,恐將導致最終窒礙難行。資料照片

劉昌坪/律師

台北市政府前天根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(下稱《加速重建條例》),通過「危險及老舊建築物加速重建辦法」。根據建管處表示,依相關規定申請重建的案件,容積獎勵最高為基準容積的1.3倍,或原建築容積的1.15倍,而且在條例施行3年內提出申請者,還可以再額外給予基準容積10%的獎勵,預估今年底前正式公布,明年1月初起跑。

為了加速危險及老舊建築物的重建,政府除了給予容積獎勵外,也盡可能簡化審查程序,依據相關規定,原則上應於受理案件30日內完成審核,並可於180日內申請建築執照。此外,通過審核者,還可以獲得最高新台幣60萬元的經費補助。整體制度設計看似完美,但是這樣的方式真的能解決現在已經高達384萬戶,屋齡30年以上的老屋問題嗎?答案仍然令人高度懷疑。

此一問題的癥結點在於,依《加速重建條例》第5條第1項規定,起造人必須取得「全體土地及合法建築物所有權人的同意」,方能於主管機關核准後,申請建築執照,此種須全體同意的超高門檻,以老舊公寓為例,難道不會面臨與《都更條例》相同的「釘子戶」問題,而導致最終窒礙難行嗎?

再者,根據現行《公寓大廈管理條例》第13條第2、3款,以及同法第14條暨第31條規定,建築物如有「嚴重毀損、傾頹或朽壞,有危害公共安全之虞」,或「因地震、水災、風災、火災或其他重大事變,肇致危害公共安全」等法定重建事由,此時根本無須取得全體住戶的同意,只要有「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意」,即得決議實施重建,其同意門檻也無須達到百分之百。但是,即便如此,實務上透過此種方式實施重建者,比例可說是少之又少。

我國位於環太平洋地震帶上,根據內政部不動產資訊平台105年第4季統計,再經過10年後,我國屋齡30年以上的老屋,將增加至596萬餘戶,比率高達「7成」,一旦發生大地震,後果實令人不敢想像。《加速重建條例》要求必須得到「全體同意」,此一制度設計或許有助於「少數所有權人」,或是「小規模基地」的老舊建築物重建,某程度仍然值得給予肯定,但是對於絕大多數的老舊建築物而言,此一門檻設計是否妥當,實值得政府再予深思。
 

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劉昌坪

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