律師劉昌坪專欄:都更真的可以免費一坪換一坪嗎

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出版時間:2018/03/24 00:08
日前台南市發生安平二期國宅海砂屋危樓改建,因每戶仍需負擔約100萬元,引起不滿;都更雖在特定情形下可1坪換1坪,但若未向民眾說明清楚,勢必造成不必要的對立及困擾,反而成為推動都更的阻力。資料照片
日前台南市發生安平二期國宅海砂屋危樓改建,因每戶仍需負擔約100萬元,引起不滿;都更雖在特定情形下可1坪換1坪,但若未向民眾說明清楚,勢必造成不必要的對立及困擾,反而成為推動都更的阻力。資料照片

劉昌坪/律師

都更議題除了日前成為台北市長參選人的「政策論戰」外,前幾天台南市又發生安平二期國宅海砂屋危樓改建,因為每戶仍需負擔約100萬元,引起許多住戶不滿。就台南案件而言,市府已透過都更方式爭取提高容積率(依「台南市高氯離子鋼筋混凝土建築物善後處理辦法 」第7條規定,海砂屋可爭取的容積獎勵,最高為原容積率或原總樓地板面積的30%)。

倘若先不談賴清德院長的承諾和原來興建時偷工減料的問題,事實上,除非修改現行法令(遊戲規則),否則除了少數精華地區,因為可銷售面積金額可高達一定程度,而有1坪換1坪的先天優勢外,都更究竟可否免費1坪換1坪,其實只要透過數字的說明,民眾就可以清楚了解。

舉例而言,北市「住三」的法定容積率是225%,假設某基地現況容積率為180%(即俗稱容積未用完),辦理都更時又依法額外爭取到30%的容積獎勵,那麼該基地透過都更重建所增加的容積,即為現況容積率低於法定容積率的差額45%(225%-180%),再加上法定容積率30%的獎勵,也就是67.5%的容積(225%*30%),此時該基地就會多出112.5%的容積(45%+67.5%),所增加的可銷售樓地板面積在北市高房價地區,就較有機會可以做到1坪換1坪。

但是,目前的實際情況是,北市住三法定容積率225%的房子,大部分都是4或5層樓的公寓,原容積已達到240%,有時甚至更高,縱使在辦理都更時也爭取到法定容積率30%的容積獎勵,但該基地仍僅有67.5%(225%*30%)的容積可以用來折抵都更的重建費用。所以究竟能不能免費1坪換1坪,答案很簡單,必須視個案的實際情形而定,所以只能說,凡是現況容積率低於法定容積率,而且兩者的差額越大,如果再爭取越多的容積獎勵,就越有機會全額抵付辦理都更的重建費用,也就越容易達到1坪換1坪的分配條件。

重建費用其實就是辦理都更的成本,無論公辦或民辦都更,都需要重建費用。嚴格來說,只要民眾是以舊屋換新屋,一般情況下都需要支付額外的費用。舉例而言,假設張三位於新莊的舊公寓,權狀面積是30坪,市場行情是每坪25萬元,隔壁新成屋的行情則為40萬元1坪。如果真的要「1坪換1坪」,而且是以室內實際居住面積為準,那麼張三需要買的新成屋,權狀面積大約是45坪,此時賣舊屋買新屋所支出的金額,大約是1050萬元(1800萬元-750萬元)。

同樣的道理,都更也是把原來居住的建築物,透過拆除後重建,使其從老屋變成新屋,所以當然也會有費用的支出,差別僅在於重建費用的多寡(依個案所處地段以及當時的不動產景氣而有所差異),以及計算是否合法及合理。實務上,一般都更案件的重建費用,往往低於賣舊屋買新屋所需支付的金額,對於經濟弱勢的民眾,反而更有助於其亦可享受新建物的安全性(如耐震及消防),以及便利性(如電梯及公共設施)。

回歸實務面而言,不能說免費一坪換一坪絕對不可能,但如果在許多條件無法滿足的情形下無法做到,又沒有向民眾說明清楚,勢必造成不必要的對立及困擾,反而成為推動都更的阻力。

關鍵字

劉昌坪

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